最近两年，中国楼市诞生了不少风口，先是特色小镇，后来是长租公寓，未来则有可能是物流地产、养老地产等。每次有新的风口诞生时，大家都会激动一阵。这些新名词到底有没有“钱”途?普通人要不要出手?开发商多元化转型和普通人有多大关系?人们好像总是希望捕捉到一个热点，并且还要为一个新的热点找到投机的理由。明确地说，我并不赞同每出来一个风口，人们就一窝蜂地去投资。房地产这个行业在地球上存在了几百年，在中国也发展了20多年。从整个世界经济发展情况来看，房地产行业不存在像互联网这种短期风口，它是随着GDP增长和城市化发展，在特定阶段出现的特定经济体。在人均GDP达到8000美元之前，任何一个国家在发展的过程中，都会以快速开发和销售住宅为主。这一周期一般会持续15~20年，也就是说在人均GDP达到8000美元以后，房地产开发的重点和经营的方向都会发生转移。

在人均GDP达到8000美元之前的那些年，住宅开发相当于解决吃饭问题——一个人的吃饭问题、一个民族的吃饭问题、一个国家的吃饭问题。中国是拥有十几亿人口的大国，我们解决这个问题，自然要花很长时间。那么人均GDP超过8000美元以后，也就是未来20年，中国房地产发展一定会出现此消彼长的变化。住宅地产偃旗息鼓，购物中心、办公楼、写字楼、休闲度假酒店、养老住宅、物流仓储、医疗健康等几大类房地产产品始终存在，但是它们的回报率却有所不同。在一个特定的阶段，我们会看到某一领域内此消彼长的变化。

比如，在互联网出现以后，传统购物中心普遍地遇到了发展瓶颈，关门的数量越来越多，但是物流仓储，特别是智能型物流仓储的需求增加得很快，而且规模也越来越大。这是不是意味着风口的改变呢?如果把风口理解为短期内爆发式的某种需求，我觉得任何一种类型的房地产投资或者开发模式的变化都不足以称为风口。房地产的不动产属性和投资建设的周期长决定了它的每一个变化都会在5~10年内体现出来，而不是在短期内爆发，更不用说马上形成风口了。自然界的风在短时间内可以吹起来，但形成房地产开发的风口需要一个相对长的周期。以特色小镇建设为例，哪一个特色小镇能够在一两年内就建成?市场上出现的特色小镇项目，更多地是以小镇的名义做传统开发商的大盘项目。结果，有些住宅已经开始卖了，但是最重要的特色小镇产业IP没办法落地。

有人希望利用特色小镇项目圈钱，一不小心又陷人了一个悖论，因为建设小镇基础设施的前期投人也很大，产业引人也需要很多长期资本。如果政府批复拿地的条件是先做产业再做住宅开发，那么开发商不可能用特色小镇项目圈钱，相反得先搭进去一大笔钱，去做住宅开发之外的事情。结果，小镇项目不仅不能帮开发商生钱，反而要求开发商先投人很多钱，因为钓鱼的饵太贵了。同样，各地的政府报告和政府金融机构市场都在谈长租公寓，所以长租公寓一时又被人说成是风口。这事实上也是一种误解。既然是长租公寓，它的回报周期必然很长，回报率也不如想象得那么高，而且需要更多资本支持。虽然它远景很好，但绝对不会产生暴利。

到底有没有所谓的风口?我认为，房地产行业只有不同阶段竞争力的变化和经营模式的变化。世界经验表明，进入后开发时代，房地产企业最核心的竞争力是具备“导演+制片”的能力，也就是运营能力和管理能力。未来的中国会跟美国一样，在房地产领域并不存在某种短期内爆发的需求，让你投人资金两三年就能够赚得盆满钵满，而是长期处于一个后开发过程——从人均GDP8000美元到3万美元，甚至5万美元的过程。学生公寓、养老公寓等商业模式，始终挑战着每一个商用不动产的运营者和管理者。这是国外市场经过几百年洗礼给中国人带来的启发、教训与指引，我们必须相信这一点。房地产行业和其他行业资本“快消品”的本质是不同的。我希望大家能够注意到房地产行业本身的特殊性，以及它的历史演进带给我们的重要启示。